O alvará de construção é a autorização da prefeitura para você começar a obra. Em Porto Belo, o caminho costuma seguir esta ordem: consulta de viabilidade do terreno, elaboração dos projetos por profissional habilitado, protocolo com a documentação, análise técnica, atendimento das exigências, pagamento das taxas e emissão do alvará. A lista exata de documentos e a forma de protocolo mudam de tempos em tempos, então o roteiro abaixo serve para você se preparar e deve ser confirmado no setor de aprovação de projetos da prefeitura.
Por que não começar a obra sem alvará
Pode parecer burocracia, mas o alvará protege o dono da obra. Ele confirma que o projeto respeita as regras do município para aquele terreno. Obra sem alvará pode ser embargada e multada, e o problema reaparece lá na frente: sem aprovação não há habite-se, sem habite-se não há averbação da casa na matrícula, e casa não averbada é difícil de financiar, de vender e de segurar.
Em condomínio fechado existe ainda o controle da portaria. Sem alvará e sem aprovação interna, caminhão de material nem entra.
O primeiro passo: a consulta de viabilidade
Antes de contratar projeto, peça à prefeitura a consulta de viabilidade do terreno. É o documento que informa o que pode ser construído ali, com base no Plano Diretor e no Código de Obras. Em geral ela traz:
- o zoneamento em que o lote se encontra e os usos permitidos;
- recuos obrigatórios de frente, fundos e laterais;
- taxa de ocupação, que é quanto do terreno a casa pode cobrir;
- índice de aproveitamento, que limita a área total construída;
- número de pavimentos ou altura máxima;
- área permeável mínima, aquela parte do lote que precisa ficar sem piso para a água da chuva infiltrar.
Esses números são o ponto de partida do arquiteto. Projeto feito sem a viabilidade corre o risco de voltar da análise com pedido de mudança grande, como recuar uma parede ou cortar um pavimento. Os índices variam de um bairro para outro, do Centro ao Perequê, e nas encostas costumam ser mais restritivos.
Documentos que normalmente são pedidos
A relação oficial é a da prefeitura, mas quem se organiza com os itens abaixo raramente é pego de surpresa:
- requerimento assinado pelo proprietário;
- matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
- documentos pessoais do proprietário ou, se for empresa, contrato social;
- certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
- consulta de viabilidade;
- projeto arquitetônico nas pranchas e no formato exigidos;
- ART ou RRT do autor do projeto e do responsável pela execução da obra;
- projeto hidrossanitário, com a solução de esgoto do lote;
- levantamento topográfico, principalmente em terreno com declive;
- aprovação do condomínio, quando o lote fica em condomínio fechado.
Se o terreno ainda está em nome de outra pessoa, resolva antes. A prefeitura analisa o pedido de quem consta na matrícula ou de quem comprova o direito sobre o lote, conforme as regras dela.
O caminho do processo na prefeitura
Protocolo
O pedido entra pelo protocolo, presencial ou digital, conforme o sistema em uso na época. Guarde o número do processo, é por ele que você acompanha tudo.
Análise técnica
Um analista compara o projeto com a legislação do município. Se encontrar divergência, emite uma lista de exigências. O responsável técnico corrige, reapresenta e a análise continua. Cada ida e volta consome tempo, por isso projeto bem conferido antes do protocolo é o melhor atalho que existe.
Taxas e emissão
Aprovado o projeto, a prefeitura calcula as taxas, normalmente proporcionais à área construída. Com o pagamento, sai o alvará. O documento tem prazo de validade e pode precisar de renovação se a obra demorar a começar ou se estender. Confira a data no próprio alvará e mantenha uma cópia na obra, junto com o projeto aprovado e a placa do responsável técnico.
Situações de Porto Belo que pedem licença extra
Alguns terrenos daqui exigem mais do que o processo comum.
Vegetação nativa. Lotes de encosta cobertos por Mata Atlântica dependem de autorização do órgão ambiental para qualquer corte. Derrubar primeiro e pedir depois é o caminho mais curto para multa e embargo.
Rios, córregos e nascentes. Faixas ao longo de cursos d'água são áreas de preservação permanente. Um córrego no fundo do lote pode reduzir bastante a área onde dá para construir.
Proximidade do mar. Terrenos muito próximos da praia podem estar em área de marinha, que pertence à União e tem regras próprias junto à Secretaria do Patrimônio da União. Vale checar na matrícula e com o cartório.
Esgoto. Onde não há rede coletora, o projeto precisa prever sistema individual de tratamento, e na baixada o lençol freático alto influencia a solução. Em muitos municípios catarinenses a Vigilância Sanitária participa dessa análise. Confirme como está o procedimento em Porto Belo.
Condomínios fechados. O regulamento interno costuma ser mais exigente que a lei municipal em recuos, altura e padrão de fachada. A aprovação interna normalmente vem antes do protocolo na prefeitura.
O que mais atrasa a aprovação
Em três décadas aprovando projetos no litoral, vimos os mesmos tropeços se repetirem: matrícula desatualizada ou com área diferente da real, projeto que ignora um recuo, falta de levantamento topográfico em lote inclinado, ausência da ART de execução e pendência de imposto do terreno. Outro clássico é mudar o projeto depois de aprovado e construir diferente. Na vistoria do habite-se a diferença aparece, e a regularização custa tempo e dinheiro.
Também conta o calendário. Fim de ano e temporada costumam ser períodos de atendimento mais lento em toda cidade de praia. Quem quer começar a obra no outono faz bem em protocolar com boa antecedência.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora para sair o alvará?
Não há um prazo único. Depende da fila de análise, da qualidade do projeto e de quantas exigências precisam ser atendidas. A prefeitura informa a situação atual, e um projeto completo encurta bastante o caminho.
Quanto custa a taxa do alvará?
O cálculo é feito pela prefeitura, em geral com base na área a construir, e os valores são atualizados periodicamente. Peça a simulação no setor de tributos ou de aprovação de projetos.
Preciso de alvará para reforma, muro ou piscina?
Depende do tipo de serviço. Reformas com aumento de área ou mudança de estrutura normalmente exigem aprovação. Para muros, piscinas e pequenos reparos a regra varia, então consulte a prefeitura antes de começar.
Aprovação bem feita é obra que começa no prazo
Depois de 30 anos de obra no litoral, tratamos a fase de licenças como a primeira etapa da construção, e não como um detalhe. Se você tem um terreno em Porto Belo e quer saber o que dá para construir nele, fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site. Para lotes em condomínio, veja também a página sobre condomínio fechado em Porto Belo.
