Para regularizar uma casa pronta são três passos, nesta ordem: pedir o habite-se na prefeitura, obter na Receita Federal a certidão que comprova a regularidade da contribuição previdenciária da obra e, com os dois documentos, averbar a construção na matrícula do terreno, no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, no papel o seu imóvel continua sendo um terreno vazio. E terreno vazio no papel com casa em cima é dor de cabeça na hora de vender, financiar ou fazer inventário.
O que é cada documento
Habite-se. É a certidão da prefeitura dizendo que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e que a casa pode ser ocupada. Algumas prefeituras usam outros nomes, como certificado de conclusão de obra.
Certidão da obra na Receita Federal. Toda construção gera contribuição previdenciária sobre a mão de obra. No final, o dono da obra precisa demonstrar que ela foi recolhida. Essa comprovação vira uma certidão, exigida pelo cartório.
Averbação. É o ato de anotar na matrícula do imóvel que ali existe uma construção, com a área e as características. É a averbação que faz a casa existir oficialmente.
Primeiro passo: o habite-se na prefeitura
Com a obra terminada, o proprietário ou o responsável técnico protocola o pedido de habite-se. A relação de documentos é definida pela Prefeitura de Porto Belo, mas normalmente inclui o alvará, o projeto aprovado, a responsabilidade técnica pela execução e a comprovação de que não há débitos do imóvel.
Depois vem a vistoria. O fiscal compara o que foi construído com o que foi aprovado. Costuma olhar:
- recuos, altura e área construída;
- número de pavimentos e posição da casa no lote;
- calçada, acesso de veículos e área permeável;
- destino do esgoto, seja ligação na rede, onde ela existe, ou sistema individual de tratamento;
- condições mínimas de uso, como instalações funcionando.
Em muitos municípios catarinenses existe também uma vistoria sanitária, que confere o sistema de esgoto antes de ele ser coberto de vez. Confirme na prefeitura em que momento ela deve ser chamada. Deixar isso para o fim pode significar quebrar piso novo para mostrar a tubulação.
Se tudo confere, o habite-se é emitido. Se houver diferença, a prefeitura pede correção na obra ou regularização do projeto.
Segundo passo: a contribuição previdenciária da obra
Esta é a etapa que mais surpreende quem constrói pela primeira vez. A obra é inscrita no Cadastro Nacional de Obras, o CNO, logo no início. Ao final, é feita a aferição no sistema eletrônico da Receita Federal, que cruza a área e o padrão da construção com o que foi recolhido de contribuição ao longo da obra.
O que foi pago pela construtora sobre a folha dos funcionários, as notas fiscais de serviços de empreiteiros e outros recolhimentos entram na conta e reduzem ou zeram a diferença. Se sobrar valor a pagar, o sistema gera a guia. Quitada a obrigação, sai a certidão.
Dois conselhos de quem já entregou mais de 300 obras. Primeiro, guarde notas fiscais e comprovantes desde o primeiro dia, porque obra com mão de obra informal quase sempre gera conta alta no final. Segundo, faça essa etapa com um contador que conheça construção civil. Os critérios de cálculo mudam, e não vale a pena arriscar com informação antiga.
Terceiro passo: a averbação no Registro de Imóveis
Com o habite-se e a certidão da Receita em mãos, o proprietário apresenta ao Cartório de Registro de Imóveis um requerimento pedindo a averbação da construção. O cartório informa a lista completa, que pode incluir documentos pessoais, projeto ou declaração de área e comprovação do valor da obra.
As custas seguem a tabela de emolumentos do estado e costumam variar conforme o valor da construção. O valor atual se consulta direto no cartório. Depois da conferência, a matrícula passa a descrever o terreno e a casa. A partir daí vale pedir uma certidão atualizada e conferir se a área averbada bate com a real.
Em seguida, atualize o cadastro do imóvel na prefeitura, para que o IPTU passe a refletir a construção de forma correta.
E se a casa foi construída sem alvará ou diferente do projeto
Porto Belo, como todo o litoral, tem muita casa de veraneio antiga erguida pela família, sem projeto aprovado, e muita ampliação feita aos poucos: um quarto a mais, uma edícula, um segundo piso. Tudo isso pode ser regularizado, desde que a construção respeite as regras do lote.
O caminho costuma ser contratar um profissional para levantar a casa como ela está, o chamado projeto de regularização ou "as built", e submeter à prefeitura. Se recuos, altura e taxa de ocupação estiverem dentro do permitido, o processo segue com as taxas e eventuais multas previstas. Se a construção invade recuo ou área de preservação, a conversa é mais difícil, e pode haver exigência de adequação.
Alguns municípios abrem, de tempos em tempos, programas com condições especiais para regularização. Vale perguntar na prefeitura se há algo em vigor. E vale avaliar com calma antes de comprar casa antiga para reformar: o custo de regularizar faz parte do preço real do imóvel.
Por que isso pesa mais em cidade de praia
No litoral, muito imóvel é segunda residência, e é comum a regularização ficar para depois. O problema aparece em três momentos.
Na venda, o comprador que depende de financiamento precisa que a casa esteja averbada, porque o banco avalia e aceita como garantia o que consta na matrícula. Na herança, imóvel irregular complica e encarece o inventário. E no seguro, a apólice de uma casa que oficialmente não existe pode gerar discussão na hora do sinistro.
Casa regularizada é mais fácil de vender, de financiar e de deixar para os filhos. É trabalho de escritório, mas é ele que conclui a obra de fato.
Perguntas frequentes
Posso morar na casa antes de sair o habite-se?
Na prática muita gente ocupa, mas o correto é aguardar. Sem habite-se você pode ter dificuldade com ligações definitivas, seguro e, em condomínios, com a liberação para mudança. Confirme as regras locais antes de marcar o caminhão.
Quem pede o habite-se, o dono ou a construtora?
O pedido é feito em nome do proprietário, normalmente com apoio do responsável técnico. Em contratos de obra completos, a construtora conduz o processo. Verifique se isso está escrito no seu contrato.
Quanto custa averbar a construção?
Depende da tabela de emolumentos vigente em Santa Catarina e do valor atribuído à obra. O Cartório de Registro de Imóveis faz o cálculo antes do protocolo. Some também as taxas da prefeitura e eventual contribuição previdenciária.
Da última demão ao último carimbo
Para nós, obra só termina quando a casa aparece na matrícula. Se você tem uma casa pronta ou antiga para regularizar em Porto Belo, fale com a nossa equipe pelo WhatsApp do site e conte a sua situação.
